Buoni affari con la nuda proprietà. Ma occhio alla destinazione d'uso

Incassare subito una significativa percentuale del valore di mercato dell’appartamento e continuare a viverci per tutta la vita. È quanto consente di fare la cessione della nuda proprietà. Il prezzo di vendita viene calcolato utilizzando la tabella del coefficiente dell’usufrutto determinato in base all’età del venditore. Se per esempio due coniugi, 77 anni e 74 anni, decidono di vendere la nuda proprietà di un immobile da 200mila euro, si prende come riferimento l’intestatario con l’età minore e la transazione avviene attorno ai 130mila euro (65% del totale). È possibile vendere la nuda proprietà di una seconda casa o di una casa affittata.

L’usufrutto non si può vendere ma si può cedere al figlio il proprio diritto, anche per tutta la sua durata, che coincide con la vita dell’usufruttuario originario.

A chi spettano le spese da pagare? All’usufruttuario spettano quelle di custodia, amministrazione e ordinaria manutenzione come per esempio le spese condominiali ordinarie e quelle per la preservazione dell’immobile nel tempo. Al nudo proprietario spettano invece quelle di straordinaria manutenzione, sempre che queste ultime non debbano imputarsi all'usufruttuario che sia venuto meno al suo obbligo di manutenzione ordinaria. In ogni caso, il nudo proprietario non deve pagare né l’Imu né l’Irpef che infatti sono a carico dell’usufruttuario.

Può invece sorgere un problema, pena decadenza del diritto dell’usufruttuario, nel caso in cui si cambi la destinazione economica d’uso dell’immobile (esempio da abitazione ad ufficio).

Le raccomandazioni per chi acquista sono le stesse delle normali compravendite per chi acquista una piena proprietà, a cominciare dalle verifiche che si fanno prima di sottoscrivere un preliminare di vendita: la conformità Urbanistica Catastale (la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo), la licenza edilizia, la concessione edilizia o il permesso di costruire, la Dia, la Scia, la Cil, con cui il comune ha autorizzato la costruzione e/o le successive ristrutturazioni e/o ampliamenti di un immobile) e, inoltre, che l’immobile sia libero da vincoli, mutui, ipoteche e trascrizioni.