Cambio di destinazione d’uso: le regole all’interno di un condominio

Vi sarà capitato, camminando per le varie città, soprattutto in quelle più grandi, dove il mercato immobiliare, nonostante tutto continua a “tirare” ed è altamente competitivo, di osservare locali commerciali che subiscono una trasformazione radicale, diventando abitazioni. Le motivazioni alla base di queste conversioni sono molteplici, dalla crisi che colpisce i piccoli commercianti alla mancanza di passaggio generazionale nelle attività, alla ricerca di locali a prezzi più competitivi. Esigenze personali ed economiche, che fanno sì che il fenomeno di cambio di destinazione d'uso diventi sempre più diffuso. Ma quali sono i criteri da rispettare per poter effettuare questo tipo di trasformazione, e cosa accade se tali lavori si svolgono all’interno di un condominio? Vediamo.

Cosa dice la legge

La definizione “destinazione d'uso” sta ad indicare finalità e modalità di utilizzo di un'unità immobiliare. In base all’ uso cui può essere adibito l'immobile, questo ricadrà in una specifica categoria funzionale. Tramite il "cambio di destinazione d'uso" è possibile modificare la forma di utilizzo scelta in origine. Il concetto di "mutamento d'uso urbanisticamente rilevante" si riferisce alla modifica della destinazione d'uso di un'unità immobiliare, coinvolgendo aspetti catastali e urbanistici. Per evitare abusi edilizi, è necessaria un'autorizzazione preventiva, che varia in base alla tipologia di modifica.

In teoria, la trasformazione di un negozio in un appartamento è possibile, ma nella pratica richiede verifiche di fattibilità indispensabili e interventi per adattare l'immobile, come la ridefinizione degli spazi e la rimozione di vetrine e saracinesche. È essenziale rispettare, quindi, tutte le prescrizioni necessarie.

Il decreto Sblocca Italia del 2014 ha semplificato notevolmente questo processo, introducendo l'articolo. 23-ter nel Testo Unico dell'Edilizia, e stabilendo quando si tratta di un mutamento urbanisticamente rilevante della destinazione d'uso. Un mutamento d'uso è urbanisticamente rilevante quando il passaggio, anche non accompagnato dall'esecuzione di opere edilizie, avviene tra le seguenti macrocategorie, funzionalmente autonome e non omogenee: residenziale, turistico-ricettiva, commerciale, produttiva e direzionale, rurale.

Il passaggio da negozio ad appartamento, considerato un mutamento d'uso urbanisticamente rilevante, richiede un permesso di costruzione. Se rimane nella stessa categoria funzionale, invece, può essere sufficiente una Scia (Segnalazione certificata di inizio attività). Prima di effettuare il cambio di destinazione d'uso, sono necessarie verifiche preventive per assicurarsi che la trasformazione sia consentita e fattibile.

Cambio di destinazione: quali verifiche

L'iter per procedere con successo al cambio di destinazione diviene progressivamente più intricato quando sono necessari interventi specifici, come ad esempio l'installazione di un allaccio alla rete gas. Per tale motivo, è sempre consigliabile affidarsi a un professionista in grado di guidare il proprietario attraverso le diverse procedure burocratiche. Dopo la modifica urbanistica, diventa essenziale comunicare la variazione anche dal punto di vista catastale e procedere con l'aggiornamento, poiché la nuova funzione dell'immobile incide sulle imposte a esso associate, come l'Imu, la Tasi, e altre. Prima ancora di intraprendere il cambio di destinazione d'uso, è cruciale effettuare diverse verifiche preventive per assicurarsi che la trasformazione sia non solo consentita ma anche praticamente realizzabile. Inizialmente, è fondamentale consultare il Piano Regolatore Generale del Comune in cui si trova l'unità immobiliare.

Nei vari comuni italiani, inoltre, alcune aree possono richiedere specifiche destinazioni d'uso per gli immobili, e alcuni edifici potrebbero essere soggetti a vincoli che limitano gli interventi edilizi, ad esempio su edifici storici o di pregio architettonico. Per apportare modifiche, poi, l'immobile deve rispettare le caratteristiche intrinseche obbligatorie secondo la legge, che riguardano aspetti come l'igiene e la salute pubblica, nonché parametri come le superfici minime e i rapporti aeroilluminanti.

Se il cambio di destinazione interessa il condominio

Nel caso in cui l'unità immobiliare, specificamente il negozio destinato alla trasformazione in appartamento, sia situata all'interno di un condominio, la verifica delle disposizioni del regolamento condominiale in merito al cambiamento di destinazione potrebbe rappresentare un ulteriore ostacolo. Benché la regola generale conceda al proprietario il diritto di apportare le modifiche ritenute opportune alla sua proprietà, all'interno di un condominio tali poteri possono essere legittimamente limitati dai regolamenti contrattuali predisposti dal costruttore e accettati da ciascun condòmino all'atto dell'acquisto dell'unità immobiliare. Inoltre, potrebbero essere definiti da regolamenti successivamente sottoscritti all'unanimità dai proprietari, anche in seguito a un'assemblea.

Si è pronunciata su questa materia la Corte di Cassazione, con la sentenza numero 21307/2016, confermando che solo un regolamento condominiale approvato all'unanimità può imporre divieti e limiti alla destinazione delle unità immobiliari in esclusiva proprietà. Un tale regolamento potrebbe, ad esempio, proibire completamente il cambio di destinazione d'uso o stabilire dei limiti. In tal caso, prima di procedere, sarebbe necessaria la convocazione di un'assemblea per ottenere una deliberazione in merito alla possibilità di effettuare o meno il cambio di destinazione. Dunque, se il regolamento prevede dei divieti, è importante sapere che possono essere derogati con un voto unanime dell'assemblea e che, al di là del contenuto del regolamento, i condòmini possono autorizzare all'unanimità la variazione richiesta.

In presenza di un regolamento condominiale approvato a maggioranza, non è permesso invece introdurre limitazioni sull'uso dei singoli locali in proprietà esclusiva.

Pertanto, se gli strumenti urbanistici lo consentono e non vi sono restrizioni imposte dalla disciplina civilistica, il proprietario può procedere con le pratiche per il cambio di destinazione d'uso.