Danni in condominio? Cosa succede se l’amministratore non paga la polizza

La sottoscrizione di una polizza di assicurazione costituisce una tutela per i condòmini in caso di sinistro, poiché evita esborsi da parte dei singoli per risarcire i danni provocati a terzi, in base alla copertura assicurativa stabilita. Ma cosa succede se, nell’eventualità di un danno subito da un condòmino per un problema alle parti comuni, la polizza non fosse attiva per il mancato pagamento di una o più quote? E, soprattutto su chi ricade la responsabilità? Cerchiamo di capirlo, partendo da una recente sentenza legata a questo tipo di controversia.

A richiamare l’attenzione sulla questione, una recente sentenza del Tribunale di Crotone (la numero 665 del 27 settembre 2023, riportata da Condominioweb.com), sulla responsabilità dell'amministratore per non aver pagato il premio della polizza, per cui, non essendo l'assicurazione attiva, i singoli condòmini sono stati condannati al pagamento dei danni per infiltrazioni riportati dalla proprietaria di un immobile all'interno dello stabile. Ma procediamo con ordine.

Assicurazione condominiale: in cosa consiste e quali danni copre

L’assicurazione del condominio mira a garantire il risarcimento dei danni causati involontariamente a terzi (compresi i locatari) per decesso, lesioni personali, danneggiamenti a cose e animali riconducibili alla proprietà dell’immobile e alla gestione delle parti comuni. Definita anche Assicurazione RC Condominio, Globale Fabbricati, o Assicurazione condominiale, varia molto in base alle coperture e i massimali, più o meno estesi. Sono esclusi i rischi provocati da imperizia, negligenza, violazione dolosa delle norme di legge.

Nello specifico, la polizza assicurativa condominiale contempla i danni causati dall’edificio condominiale (causati a terzi dalla struttura edilizia), quelli che si abbattono sull’edificio condominiale, quelli subìti dalle persone o animali presenti all’interno del fabbricato, e ancora, i danni subìti da singole unità abitative o cose presenti all’interno del fabbricato.

Si tratta di una copertura ampia, che può annoverare il caso in cui il fabbricato possa causare danni nei confronti di terzi, ma anche quello in cui parti comuni e singole abitazioni possano provocare danni agli altri condomini o ad altre persone; può inoltre riguardare i danni provocati dalle proprietà esclusive dei condomini ad altri condomini (come danni idrici, rottura accidentale delle tubazioni, danni elettrici, esplosioni, ecc.), così come la responsabilità civile del condominio per danni a terzi soggetti (portiere, custode, manutentore etc.), prestatori di lavoro presso l’immobile.

Questa forma di assicurazione non è obbligatoria, né può essere stipulata autonomamente dall’amministratore condominiale. L’assemblea può però deliberare la sottoscrizione di una polizza condominio, o inserire l’obbligatorietà nel regolamento condominiale. In tal caso, l’amministratore potrà stipularla in autonomia, o rinnovarla alla scadenza, senza necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea.

Cosa dice la legge

Secondo l'articolo 1130 del Codice civile, è compito dell’amministratore "riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni". Dunque, tra le mansioni dell'amministratore del condominio che fanno parte dell'ordinaria gestione, rientra anche quella di curare il pagamento delle utenze e delle rate delle polizze assicurative in corso, volte peraltro a garantire la corretta e puntuale gestione del condominio stesso. È bene inoltre ricordare che l’assicurazione viene stipulata dall'amministratore, autorizzato alla sua sottoscrizione dai condòmini, proprio nell'interesse del condominio.

D’altro canto, stando ad un pronunciamento della Cassazione civile (n. 2149/2000), l’adempimento del mandato “comporta, altresì, il dovere di informare tempestivamente il mandante dell'eventuale mancanza o inidoneità dei documenti occorrenti all'esatto espletamento dell'incarico", che in pratica vuol dire che, nel caso in esame, l'amministratore avrebbe dovuto informare i condòmini della mancanza di risorse per il versamento del premio della polizza, in modo da rispettare la scadenza e mantenere così attiva la copertura.

Conviene su questo anche la Corte d’appello di Roma (sezione IV) che, con la sentenza n.2779 del 2018, sottolinea come l'amministratore abbia il dovere di porre in essere "gli atti preparatori e strumentali propedeutici all'effettivo pagamento quali informare i condomini, fissare l'assemblea condominiale, recuperare le somme presso i morosi, il tutto al fine di rendere il periodo di inoperatività della polizza il più breve possibile".

Negligenze incrociate

Detto questo, tornando alla sentenza di Crotone, in questo caso particolare, l’ex amministratore è stato citato in giudizio dai condòmini, che gli attribuivano la responsabilità per non aver corrisposto il premio semestrale della polizza, il che aveva costretto i condòmini stessi a risarcire direttamente un’altra residente nell’edificio per i danni subiti a causa del malfunzionamento di un galleggiante della vasca dell'acqua, posizionata all'interno di una proprietà comune. Dal canto suo, l'amministratore ha eccepito che il mancato pagamento della quota assicurativa era causato a sua volta dal mancato pagamento delle quote da parte dei condomini, per cui le somme presenti sul conto corrente condominiale erano risultate insufficienti per corrispondere il saldo e, di conseguenza, provvedere al risarcimento ad opera degli assicuratori nei confronti della condòmina danneggiata.

Il Tribunale di Crotone ha respinto la richiesta dei condòmini, accogliendo sia le istanze degli assicuratori sulla mancata prova di esistenza del contratto e infondatezza della domanda, oltre all'inoperatività della polizza, sia le motivazioni dell'amministratore, che non aveva potuto mantenere attive le polizze, causa la negligenza dei condomini nei versamenti delle quote.

“Mancanza di prove”

La questione però si è rivelata particolarmente complessa, perché, se da un lato è configurabile una responsabilità dell'amministratore, che avrebbe dovuto informare i condòmini dell’insufficienza di risorse per coprire il premio della polizza entro la scadenza e mantenere operante la copertura, dall’altro spetta a chi promuove la causa dimostrare il collegamento fra l’inadempienza dell’amministratore e il danno lamentato. Va inoltre sottolineato come in questo caso, nei documenti prodotti per la causa non risultasse la polizza, per cui non è stato possibile verificare se la stessa, con il premio regolarmente pagato, avrebbe coperto i danni subiti dalla condòmina danneggiata.

In conclusione, non potendo appurare se il danno prodotto fosse oggetto di adeguata copertura assicurativa e, quindi, di indennizzo da parte della compagnia di assicurazione, la domanda è stata rigettata, in quanto per i giudici non è stato provato che il rinnovo della polizza avrebbe automaticamente determinato l'obbligo di intervento da parte dell’ente assicurativo.