Danni da difetti di costruzione: su chi ricade la responsabilità

Può accadere che il proprietario di un appartamento riporti dei danni dovuti a difetti di costruzione dell’edificio, come nel caso di un lastrico solare non isolato a regola d’arte, e attraverso cui si infiltri l’acqua piovana. A chi tocca l’onere del risarcimento, al costruttore o al condominio? E, in caso di mancato riscontro, chi si dovrà chiamare in giudizio? Cerchiamo di capirlo, anche sulla base di quanto previsto sul piano legale.

Cosa dice la legge

Con l’ordinanza n. 28253/2023 del 9 ottobre 2023, la Corte di Cassazione ha giudicato che il condòmino danneggiato da vizi di realizzazione dell’edificio possa agire contro il condominio. Inoltre, secondo l’articolo 2051 del Codice civile, che regola la cosiddetta “responsabilità per cose in custodia”, il condominio ha una responsabilità oggettiva per tutti i beni che sono nella sua diretta disponibilità. In caso, dunque, di infiltrazioni in un appartamento dovute al cattivo stato di conservazione del manto di impermeabilizzazione di una terrazza o del lastrico solare, chi ha subito il danno può agire, oltre che contro il costruttore, anche contro il condominio.

Azione contro il costruttore

La possibilità di agire contro il costruttore è percorribile qualora non siano decorsi 10 anni dal completamento dell’edificio, periodo di durata della garanzia per vizi di costruzione. La parte danneggiata deve dunque inviare una diffida al costruttore entro un anno da quando ha riscontrato i problemi ed accertato la loro causa, e la responsabilità del costruttore. Dovrà poi avviare l’azione in tribunale entro un anno dall’invio della denuncia. Non rispettare questi termini porterà alla decadenza dal diritto a rivalersi sul costruttore.

Azione contro il condominio

Oltre alla possibilità di intraprendere azioni legali contro il costruttore entro i 10 anni dalla conclusione della costruzione, rimane aperta la facoltà di agire contro il condominio entro 5 anni dal manifestarsi del danno. Pertanto, la persona danneggiata può decidere se avviare un procedimento di risarcimento nei confronti del costruttore, nel rispetto dei termini indicati, oppure contro il condominio, o contro entrambi. La richiesta di risarcimento al condominio può essere esercitata anche nel caso in cui i difetti siano attribuibili al venditore/costruttore dell'intero edificio, anche nel caso in cui la garanzia decennale non sia ancora scaduta.

Ripartizione delle responsabilità

In base alla sentenza della Suprema corte già menzionata, la parte lesa ha il diritto di agire contro il condominio, anche nel caso in cui il costruttore avesse già segnalato i difetti di costruzione durante la vendita dei primi appartamenti, concludendo un accordo con gli acquirenti. Tale accordo non elimina la responsabilità del condominio nei confronti dei successivi proprietari, i quali non sono parte dell'accordo, pur non potendo il condominio rivalersi sul costruttore.

Chi subisce danni causati da infiltrazioni d'acqua o altri difetti di costruzione può intraprendere azioni legali contro il proprio condominio, anche se non sono trascorsi ancora i dieci anni di garanzia del costruttore, richiedendo il risarcimento dei danni. Si tenga presente che i danni saranno suddivisi tra tutti i condòmini, inclusi quelli danneggiati, poiché agiscono sia come danneggiatori (come condòmini) che come danneggiati (essendo proprietari degli appartamenti interessati dalle infiltrazioni).

Come custode dei beni e dei servizi comuni, il condominio è tenuto a adottare tutte le misure necessarie per evitare che le parti comuni causino danni ad alcuno. Si tratta di una responsabilità oggettiva, indipendentemente da una responsabilità personale diretta o da una semplice colpa. Nel caso in cui la situazione dannosa possa potenzialmente causare ulteriori danni, il condominio potrebbe essere obbligato anche a rimuovere le cause del danno stesso.

In caso di lastrico solare o terrazza a uso esclusivo

Qualora l’uso o la proprietà della terrazza o del lastrico solare siano ricondotte a un unico condòmino, questi deterrà una responsabilità pari a un terzo del danno, mentre gli altri due terzi saranno a carico del condominio, almeno per quanto riguarda i condòmini che insistono sotto l’asse verticale della copertura. A stabilirlo è il Codice civile con l’articolo 1126, secondo cui quando “…l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico”. Sempre secondo questo articolo, gli altri due terzi sono “…a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.