Come funziona l’estinzione anticipata del mutuo

Propendere per l’estinzione anticipata del mutuo necessita, prima di ogni altra cosa, del denaro sufficiente per concludere l’operazione ma, pure disponendone, è utile prendersi il tempo per riflettere su quanto sia conveniente farlo.

Una somma inaspettata, un’eredità o un disinvestimento possono procurare della liquidità che – soprattutto con l’incertezza attuale – può suggerire altri impieghi oltre ai classici investimenti.

L’estinzione anticipata del mutuo può essere totale ma anche parziale. Nel primo caso viene pagata alla banca la somma residua del mutuo e, nel secondo caso, si versa una somma il cui esito si ribalterà sulle rate seguenti, rendendole meno pesanti.

È bene sapere che ogni contratto di mutuo prevede la possibilità di essere estinto prima della scadenza naturale, ossia prima della data che appare sul contratto stesso.

Come funziona l’estinzione anticipata del mutuo

Ai sensi dell’articolo 1813 del Codice civile, il mutuo è un contratto nel quale una parte dà all’altra del denaro o altre cose fungibili e quest’ultima si impegna alla restituzione.

Chi procede con la restituzione anticipata totale riduce a zero anche gli interessi da versare alla banca mentre, chi restituisce solo parzialmente il mutuo, li riduce in quota parte all’importo versato e ciò contribuisce ad alleggerire le restanti rate da pagare.

Chi ha acceso un mutuo dopo il 2007 può estinguerlo completamente oppure in modo parziale (si parla di estinzione parziale anticipata) senza dover pagare penali. Questo però non vale per i mutui fondiari.

L’estinzione anticipata di mutui sottoscritti prima del mese di aprile del 2007 comporta invece dei costi supplementari, così suddivisi:

• per i mutui a tasso variabile la penale massima è dello 0,50% se l’estinzione anticipata avviene prima del terzultimo anno di ammortamento), dello 0,20% se avviene durante il terzultimo anno, fino a ridursi a zero (0%) durante gli ultimi due anni
• per i mutui a tasso fisso stipulati precedentemente al primo gennaio 2001 valgono le medesime regole citate sopra
• per i mutui a tasso fisso accesi tra gennaio del 2001 e aprile del 2007 il tetto della penale è dell’1,90% durante la prima metà del periodo di restituzione de dell’1,50% durante la seconda metà. A partire dal terzultimo anno di ammortamento è dello 0,20% e, negli ultimi due anni, scende a zero (0%)
• per i mutui a tasso fisso valgono gli stessi valori citati sopra a seconda del tasso applicato al momento dell’estinzione del mutuo

L’estinzione totale o parziale del mutuo è anche questione di calcoli.

Quando conviene l’estinzione anticipata del mutuo

Un mutuo è formato dal capitale e dagli interessi. Il capitale rientra nel patrimonio di chi ha acceso il mutuo, è denaro convogliato nell’acquisto di una casa. Gli interessi sono il costo del mutuo, soldi che vengono pagati alla banca che ha concesso il mutuo e rappresentano una spesa, non intaccano in alcun modo il patrimonio del mutuatario.

Gli istituti di credito applicano una logica per la quale le rate del mutuo vengono calcolate soprattutto in base agli interessi. Questo significa che la rata è composta soprattutto da interessi e solo in parte residua dal capitale: in questo modo la banca fa sì che gli interessi le vengano corrisposti nel minore tempo possibile.

Ne consegue che l’estinzione del mutuo, per dare un reale vantaggio al mutuatario, dovrebbe essere effettuata durante i primi anni, ossia durante il periodo nel quale la banca sta ancora incassando formalmente gli interessi. Se si estinguesse il mutuo durante la seconda parte del piano di ammortamento, si pagherebbero comunque più interessi del previsto. In parole più semplici: l’estinzione totale anticipata del mutuo permette di conseguire un risparmio effettivo soltanto durante i primi anni dalla sua accensione.

Come richiedere l’estinzione anticipata del mutuo

Per avviare la procedura dell’estinzione anticipata del mutuo ci si rivolge all’istituto di credito che lo ha erogato. Entro 30 giorni la banca deve calcolare l’importo da versare e comunicarlo al mutuatario il quale, insieme alla richiesta di estinzione, ha compilato il formulario di autocertificazione che la banca gli ha inviato nel momento in cui si è interessato all’estinzione del mutuo.

Per i mutui accesi a partire dal 2 maggio 2007 occorre anche la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.