Odori “molesti” dal vicino: ecco cosa fare se vivi in condominio

Odori sgradevoli, emissioni di fumo o vapori provenienti dalle abitazioni dei vicini… si tratta di situazioni che possono peggiorare la qualità della convivenza quando si vive in un condominio ma che possono essere considerate, così come avviene per i rumori, delle “molestie” da cui è possibile tutelarsi.

Tra i motivi più frequenti di liti condominiali, difatti, quelle relative ai cattivi odori (fritto, fumi, sughi, spezie) sono tra le più comuni. Ma allora cosa si può fare in caso di cattivi odori provenienti dalla casa del vicino? È possibile limitarli o farli cessare? Entriamo un po’ più nel dettaglio.

Cosa dice la norma?

Non esiste una norma specifica sui cattivi odori in condominio, ma si può fare riferimento a quanto previsto dall’art. 844 del Codice civile che afferma: “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Nell'applicare questa norma l'autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso”.

Il principio è che queste immissioni è che gli odori “molesti” siano causati dall’uomo e non da circostanze ambientali e non devono essere necessariamente contigui (quindi non solo da chi ci abita di fianco) ma abbastanza vicini da arrecare “fastidio”. Ed è questo l’aspetto più controverso, cioè poter dimostrare che queste immissioni superino la “normale tollerabilità” e cioè che interferiscono sul godimento del proprio bene; solo il giudice può accertare che il limite sia superato, quindi non è possibile che queste situazioni possano essere risolte in assemblea di condominio (sperando sempre che si possa trovare un accordo di buon vicinato che eviti di dover arrivare sino ad un giudice per risolvere la controversia).

Occorre ricordarsi comunque che l'amministratore è legittimato ad agire in giudizio nel caso in cui le immissioni affliggano anche le parti comuni dell'edificio, essendo beni condominiali.

Cosa può succedere?

Secondo quanto stabilito dalla sentenza n. 14467 del 2017 della Corte di Cassazione, le “molestie olfattive” sono un reato di “getto pericoloso di cose”, disciplinato dall’art. 674 c.p. che afferma: “Chiunque getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone, ovvero, nei casi non consentiti dalla legge, provoca emissioni di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare tali effetti, è punito con l'arresto fino a un mese o con l'ammenda fino a euro 206”.

Ovviamente, le “molestie olfattive” sono tali soltanto solo nel caso in cui non rappresentino un episodio isolato ma siano episodi frequenti.

Il reato di getto pericoloso di cose è procedibile d’ufficio, cioè può essere denunciato da qualsiasi persona lo scopra e non soltanto da quelle offese direttamente.