Pulizia delle scale in condominio: no al "fai da te"

Può capitare, in particolare nei piccoli edifici, che i condomini decidano di organizzarsi in turni per pulire le scale del palazzo, o che affidino questo lavoro a uno di essi, distribuendo magari le altre attività necessarie al condominio fra agli altri condomini. Ma si tratta di iniziative lecite? E se si, con quali modalità vanno gestite? Cerchiamo di capirlo.

Premessa

La pulizia delle scale è un servizio normalmente affidato al custode o, sempre più spesso, a imprese esterne. Il costo relativo va suddiviso in base ai criteri previsti dal Codice Civile. Di conseguenza, una delibera del condominio che affidasse il servizio direttamente ai condòmini, sulla base di una turnazione, verrebbe considerata nulla, perché in tal modo si pretenderebbe di “ridurre” a semplice maggioranza il criterio legale di ripartizione delle spese relative a servizi e beni comuni. Ciò che è possibile solo all'unanimità, come indicano i pronunciamenti della giurisprudenza in merito.

Cosa dice la legge

Non è facoltà dell’assemblea condominiale deliberare che la pulizia delle scale venga svolta a turno dai condòmini, pena la nullità della delibera, né che il condòmino affidi ad altri il compito di occuparsene. A chiarirlo è stata la Corte di Cassazione (sentenza n. 16485 del 22 novembre 2002), rilevando che “l’assemblea dei condomini ha la facoltà di decidere in ordine alle spese ed alle modalità di riparto, deliberando l’approvazione del bilancio preventivo e consuntivo, ma le è esclusa la possibilità di imporre al singolo condomino l’obbligo di pulire le scale in un dato momento, o di provvedervi attraverso un proprio pulitore”.

Una cosa è dunque la delibera di ripartizione della spesa delle pulizie delle scale, altra cosa è stabilire che siano i condòmini a procedere personalmente (o per mezzo di personale da loro direttamente incaricato, quando si tratta del loro turno). L’assemblea può avere competenza sul primo caso, ma non sul secondo, non potendo imporre questo genere di comportamenti.

Che cosa succede se la delibera sulla pulizia delle scale condominiali viene presa all’unanimità? Qualora tutti i condòmini decidessero di pulire le scale a turno, non si dovrebbe parlare di delibera dell’assemblea, ma di accordo fra le parti: si tratterebbe in questo caso di obbligazione assunta da tutti i contraenti, a fronte di un beneficio collettivo. Resterebbe però il problema di come compensare il lavoro qualora fosse svolto solo da alcuni.

Criteri di ripartizione

Secondo l’articolo 1124 del Codice civile, poi modificato dalla legge n. 220/2012 di riforma del condominio, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata per metà sulla base del valore dell'unità immobiliare servita dalle stesse e per metà in proporzione all'altezza dal suolo del relativo piano. L'articolo 1123 stabilisce inoltre che le spese condominiali vadano ripartite in rapporto al valore millesimale delle diverse proprietà ma, per quanto riguarda i beni destinati a servire i condòmini in misura diversa, i relativi oneri debbano essere sostenuti in relazione all'uso che ciascuno può farne. Il presupposto infatti è che i proprietari dei piani alti logorino le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi.

I criteri di ripartizione delle spese comuni fissati dalla legge, quindi anche quelli inerenti la pulizia delle scale, possono essere derogati, ma solo con il benestare dell'intera assemblea condominiale, quindi con una convenzione modificatrice contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale, o in una delibera assembleare approvata all'unanimità da tutti i comproprietari e titolari di altri diritti reali. Deroga che comunque, come specificato in un’altra sentenza della Cassazione (la n.10033 del 29/01/2000), deve essere stata espressamente prevista.

L'amministratore e l'affidamento del servizio di pulizia

È bene sottolineare come l'amministratore condominiale abbia comunque il potere di concludere il contratto di appalto di servizi per la pulizia delle parti condominiali, dal momento che tale contratto rientra nell'ordinaria amministrazione, e che perciò non richiede una preventiva deliberazione da parte dell'assemblea. La questione è stata di recente oggetto di un pronunciamento del Tribunale di Milano (nello specifico con la sentenza 2198 del 25 marzo 2020), che ha chiarito come la stipula del contratto di appalto per il servizio di pulizia delle parti comuni rientri tra i poteri di ordinaria gestione dell'amministratore.

Sentenza supportata anche dall’articolo 1133 del Codice civile, secondo cui il contratto di appalto per la pulizia dello stabile e per i servizi connessi, così come quelli per movimento e rotazione sacchi e bidoni, disinfestazione, etc., rientra tra quelli necessari alla gestione e manutenzione ordinaria delle parti comuni, che l'amministratore può stipulare nell'espletamento delle proprie funzioni, senza deliberazione preventiva dell'assemblea né ratifica successiva, vincolando tutti i condomini.

All'amministratore vengono infatti riconosciuti poteri di ordinaria amministrazione per l'uso e la conservazione delle parti comuni dell'edificio, compreso quello di stipulare i contratti necessari per provvedere sia alla gestione ordinaria, sia alla prestazione dei servizi di interesse generale.

Requisiti delle imprese incaricate

Stabilito che, in generale, per la pulizia delle scale condominiali non è possibile il “fai da te”, la via da percorrere è quella da affidarsi ad imprese qualificate. E regolarmente inquadrate. Occorre dunque verificare se vi siano norme specifiche che dettino limitazioni a riguardo. La legge n. 82 del 1994 specifica che “le imprese che svolgono attività di pulizia, di disinfezione, di disinfestazione, di derattizzazione o di sanificazione sono iscritte nel registro delle ditte di cui al testo unico approvato con regio decreto 20 settembre 1934, n. 2011, e successive modificazioni, o nell’albo provinciale delle imprese artigiane di cui all’articolo 5 della legge 8 agosto 1985, n. 443, qualora presentino i requisiti previsti dalla presente legge. articolo 1, primo comma, legge n. 82/1994”.

Non ottemperare a questa norma può comportare una sanzione pecuniaria. La legge 82/1994 stabilisce inoltre che “a chiunque stipuli contratti… con imprese di pulizia non iscritte o cancellate dal registro delle ditte o dall’albo provinciale delle imprese artigiane, o la cui iscrizione sia stata sospesa, si applica la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da lire un milione a lire due milioni”.

Si deve quindi concludere che la deliberazione che affidasse l’incarico di pulizia scale a un condòmino, o ad altro soggetto privo dei requisiti sarebbe da considerarsi nulla, essendo tale azione oggetto di illecito.