Mutuo: ecco qual è l'età massima per chiederlo

Sicuramente parlare di mutui in questo momento è cosa ardua, con i continui aumenti dei tassi che poco invogliano a prendere impegni di questo tipo. La tipologia di cui andremo ad occuparci però è particolare, e cioè quella dei mutui concessi, per così dire in età avanzata.

Il fattore anagrafico è uno dei parametri che vengono valutati da una banca o un istituto di credito per concedere un finanziamento, e per la definizione dell’importo complessivo. Per i mutui casa in particolare, l’età è uno degli elementi da tenere in maggiore considerazione: quanto più si è in là con gli anni, maggiori sono le restrizioni presenti, con un effetto evidente sulla percentuale finanziabile. Di norma le banche preferiscono concedere un mutuo a chi ha tra i 30 e i 40 anni, ma non mancano casi in cui anche chi abbia più di 60 anni possa accenderne uno. Dipende comunque dall’istituto di credito, dall’importo e dal piano di ammortamento che si vuole concordare. Vediamo in dettaglio come l’età del richiedente di un mutuo influenza l’approvazione del finanziamento, e se ci sono banche che concedono mutui agli over 60.

Qual è l’età massima e perché

Premesso che, a parte pochissime eccezioni, un istituto di credito tende a finanziare al massimo fino all’80% del valore dell’immobile, quanto più si è avanti negli anni al momento della richiesta di un mutuo, più bassa risulterà la percentuale finanziata da parte dell’istituto di credito. Detto questo, non esiste un limite di età fissato per legge: ogni limite d'età relativo a finanziamenti e mutui è fissato dalla politica di rischio di ogni singolo ente creditizio. Tuttavia, stando ad una media ponderata fra i dati dei vari istituti di credito, il limite massimo finanziabile si attesta intorno ai 75 anni, anche se qualche istituto si spinge, come vedremo, fino agli 80 e più. Ovviamente il richiedente non può avere 75 o 80 anni in fase di sottoscrizione, ma si tratta dell’età da possedere all’estinzione del mutuo. Limite massimo di 75 anni vuol dire quindi che, ad esempio, per avere un mutuo di 20 anni bisognerà avere al momento della sottoscrizione al massimo 55 anni.

In media la maggior parte delle banche concede un mutuo in base all'età entro cui il mutuo è ammortizzabile da un punto di vista assicurativo, o nel caso in cui il credito venga coperto da un'assicurazione per rischio morte, invalidità e infortunio.

Il limite anagrafico viene fissato perché più aumenta l’età, maggiore è il rischio insolvenza. Questo per due fattori: il rischio vita e la perdita dell’impiego. Andando in là con gli anni, infatti, se si dovesse perdere il lavoro, risulterebbe più complicato trovarne un altro, e quindi non si possiederebbe più il reddito necessario per l’ammortamento. Ma è soprattutto l’avanzare dell’età ad incidere, poiché diminuisce le prospettive di vita: ragionando in modo cinico, ma realistico, il concetto è che aumentano i rischi di decesso anticipato prima di concludere il rimborso del finanziamento.

In situazioni come queste, le garanzie richieste vanno oltre l'ipoteca sulla nuova casa. Avendo come fine quello di neutralizzare o ridurre al minimo il rischio di inadempimento, la banca può richiedere altre garanzie, come la fideiussione o il pegno. La fideiussione prevede che una parte garantisca l'adempimento dell'obbligazione del mutuatario, impegnandosi personalmente, con il proprio patrimonio, verso il creditore (in questo caso la banca). Il pegno prevede invece la disposizione di un'ipoteca ulteriore su un bene mobile o immobile.

Spread “positivo”

Il fattore anagrafico influenza indirettamente (qui, se vogliamo, in positivo) anche lo spread applicato dalla banca al mutuo casa. Poiché, in genere, maggiore è la percentuale finanziata dell’immobile, maggiore è lo spread imposto, e poiché in età avanzata la percentuale finanziata non supera di solito il 50-60% del valore dell’immobile, almeno le condizioni finanziarie applicate risultano più vantaggiose, per cui gli spread applicati sono al minimo, sia per il mutuo a tasso fisso che per quello a tasso variabile.

Importo della rata

Quota finanziata e spread applicati si riflettono sulla rata mensile e sul piano di ammortamento concordato tra mutuatario e istituto di credito, che di norma non supera un terzo di quanto percepito in busta paga, o al massimo il 50% in caso di co-obbligato. Ciò significa ad esempio che su un guadagno di 1900 euro netti, la rata ammonterà a poco più di 600 euro, influendo anche sulla durata dell’ammortamento.

Documenti necessari

Quando si richiede un mutuo prima casa è necessario portare con sé tutte le carte relative all’immobile, per poter effettuare la perizia e stabilire il valore dell’importo finanziabile. A queste bisogna aggiungere i documenti di reddito, per cui la banca richiede, per i lavoratori dipendenti, le ultime 2 buste paga (o cedolini della pensione, considerando l’età), la copia del modello Cud, 730 o Unico, la dichiarazione del datore di lavoro circa l’anzianità di servizio; per i lavoratori autonomi e i liberi professionisti, copia del modello Unico, attestato d’iscrizione all’albo per i professionisti, l’estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.A.)

Le banche che lo concedono

Vediamo quali sono, attualmente in Italia, le banche che erogano mutui fino ad 80 od 85 anni e in quali termini.

BNL (gruppo Bnp Paribas), permette al solo garante di terminare il finanziamento a 85 anni, mentre al richiedente è consentito fino ad 80 anni.

Unicredit prevede che in caso di cointestazione (come ad esempio per una coppia), il mutuo termini a 80 anni, ma solo per il cointestatario più giovane.

Ubi Banca permette di arrivare fino ad 80 anni per qualsiasi tipo di mutuo (non solo prima casa, ma anche per la seconda o per ristrutturazione).

Che Banca (gruppo MedioBanca): concede il mutuo fino ad 80 anni, ma solo per la prima casa.

Banco BPM: mutuo con scadenza fino a 80 anni, ma solo per la prima casa.

IW Bank (gruppo UbiBanca) concede il mutuo fino ad 80 anni, per la prima e per la seconda casa.

Intesa Sanpaolo propone un mutuo fino a 85 anni

Hello Bank! (gruppo Bnp Paribas): qui il mutuo erogato deve essere pagato fino ad un massimo di 80 anni, anche se è concesso ad un eventuale terzo garante di garantire il mutuo fino agli 85.