Spese condominiali per innovazioni: quando non devono essere pagate

In un condominio, le spese per le innovazioni decise dalla maggioranza vengono solitamente ripartite fra tutti, a seconda del valore proporzionale della proprietà. Fanno però eccezione quelle considerate gravose e voluttuarie. Vediamo come affrontare la questione.

Cosa dice la legge

Secondo l'articolo 1123 del Codice civile, le spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono incluse tra quelle che vanno ripartite in base al valore di ogni proprietà. Questo vale, a meno che le innovazioni siano considerate gravose e voluttuarie. Nella fattispecie, le innovazioni, come definite sempre dal Codice civile con l’articolo 1120, comprendono miglioramenti alle cose comuni, interventi per la sicurezza e la salubrità, eliminazione delle barriere architettoniche, etc. Lo stesso articolo regola le innovazioni relative ai sistemi di termoregolazione e contabilizzazione in base alle maggioranze.

A proposito, invece, delle spese per innovazioni gravose o voluttuarie, l’articolo 1121 del Codice civile recita, fra l’altro: “Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condòmini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa”.

Concetto di innovazioni nelle spese condominiali

La giurisprudenza ha comunque cercato di definire il concetto di innovazioni. Secondo la Corte di Cassazione (sentenza numero 12564/2006), "Per innovazioni delle cose comuni s'intendono le modifiche, approvate dall'assemblea con la maggioranza qualificata nell'interesse di tutti i condòmini, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano utilizzate per fini diversi da quelli precedenti ". Si tratta dunque di modifiche approvate dall'assemblea che alterano sostanzialmente le cose comuni o ne cambiano la destinazione originaria. Questo concetto deve ora contemperarsi con la nuova norma sull'alterazione delle destinazioni d'uso, contenuta nel Codice civile (articolo 1117).

Innovazioni gravose e voluttuarie

Queste innovazioni sono regolamentate mediante il già citato articolo 1121 del Codice civile, e generalmente richiedono l'approvazione della maggioranza dei presenti in assemblea, con almeno i 2/3 del valore del condominio. Tuttavia, se la spesa è considerevolmente elevata tenendo conto delle condizioni del palazzo, o se l'aggiunta è superflua rispetto alle necessità dell'edificio, l'importo sarà addebitato esclusivamente ai proprietari che desiderano l'innovazione, evitando di imporre costi ingiustificati a coloro che dissentono.

Nel caso di migliorie come l'installazione di un ascensore in condominio, che può essere utilizzato solo da coloro che hanno contribuito finanziariamente, chi non ha partecipato alla spesa sarà escluso dall'utilizzo iniziale dell'innovazione. Tuttavia, sarà possibile richiedere successivamente di beneficiare dell'ascensore, pagando una quota dei costi. Un altro esempio di innovazione onerosa o di lusso potrebbe essere la realizzazione di parcheggi sotterranei. Pur non essendo indispensabili per il condominio, introdurrebbero ulteriori comodità, e solo coloro che partecipassero finanziariamente avrebbero accesso a uno o più box auto.

Spese per innovazioni gravose e voluttuarie

Qualora, come detto, l'innovazione comporti una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio (come ad esempio, l’installazione di un’opera d’arte nell’atrio del condominio, non indispensabile), e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condòmini che non intendano trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l'utilizzazione separata non fosse possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Secondo l'articolo 1121 del Codice civile, infatti, anche se la delibera assembleare che stabilisce le spese condominiali è valida, è possibile evitare il pagamento delle stesse in caso di innovazioni voluttuarie. In quanto modifiche non necessarie all'uso dei beni condominiali, queste possono essere oggetto di rinuncia da parte dei singoli condomini.

In ogni caso, i condòmini e i loro eredi o aventi causa potranno tuttavia, in qualunque momento, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.