Verande e gazebi in condominio: quando è possibile installarli

Tema molto sentito all’interno dei condomini, quello riguardante la possibilità di installare o meno, da parte di un condòmino, sulla sua proprietà, una veranda o un gazebo, o altro tipo di struttura che permetta di sfruttare al meglio una porzione di area scoperta. Al di là degli aspetti “tecnici” edilizi e alla necessità o meno di richiedere permessi o licenze per la realizzazione di questi manufatti, come nel caso delle recenti disposizioni riguardo le Vepa (vetrate panoramiche amovibili) è sempre bene sottoporre il progetto all’assemblea condominiale, per evitare situazioni di conflitto. Vediamo quindi, a seconda dei casi, come regolarsi in questo tipo di situazione.

Cosa dice la legge

Fra i primi elementi da considerare sempre, in caso di modifiche alla struttura originaria e alla fisionomia degli edifici condominiali, è il decoro architettonico dell’intero stabile. Infatti l’estetica di un fabbricato, costituita dal complesso delle linee e delle strutture ornamentali che compongono la nota dominante dell’edificio, è data dall’insieme dei suoi elementi architettonici e strutturali e non dal contesto in cui si trova.

Per “decoro architettonico” dal punto di vista legale si intende “l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia”. Qualora dunque si operi in modo da modificare l’originario assetto del fabbricato, variando anche soltanto “singoli punti o elementi”, indipendentemente dalla valenza estetica o artistica dell’edificio si rischia di incorrere in violazione di tale armonia.

La valutazione dell’eventuale compromissione del decoro architettonico, va comunque effettuata caso per caso, verificando se effettivamente gli interventi edilizi posti in essere abbiano apportato modifiche di rilievo, in senso negativo, al decoro e all’estetica dell’edificio in questione. Ogni condomino inoltre può trarre utilità dalla facciata comune, maggiore o più intensa rispetto a quella degli altri comproprietari (sempre nel rispetto del decoro architettonico) senza pregiudicare l’uso che altri ne possano fare e senza modificarne la destinazione economica tipica.

Compatibilità fra veranda ed edificio

Sulla base di ciò, il regolamento condominiale può prevedere limiti più stringenti, fino a vietare qualsiasi mutamento della facciata e dell’aspetto generale dell’edificio rispetto allo stato originario.

Laddove questi divieti assoluti non fossero previsti, resta comunque il fatto che la compatibilità della veranda o altra struttura con il decoro architettonico deve essere verificata volta per volta, alla luce di quanto stabilito in materia dalla giurisprudenza, e cioè che sia rispettato il decoro architettonico dell’edificio, che non arrechi pregiudizio agli altri condomini, che assicuri un uso equo del bene comune.

Ricapitolando, l’alterazione del decoro architettonico dell’immobile condominiale può correlarsi alla realizzazione di opere che non alterino l’originario aspetto, anche solo di singoli elementi o punti del fabbricato, tutte le volte che la modifica si rifletta sull’aspetto dello stabile nel suo complesso. La realizzazione di una veranda, quindi, potrebbe dare luogo a discordanze nel prospetto, modificandone “l’unità stilistica senza che occorra peraltro che si tratti di edifici di particolare pregio artistico".

Ruolo dell’assemblea e impatto su altri condòmini

I poteri dell’assemblea riguardano la disciplina dell’uso delle cose comuni e non possono mai incidere sulle proprietà individuali. In linea generale, quindi, ogni condòmino ha diritto a trasformare in veranda il balcone di sua proprietà (previa domanda al proprio Comune), senza richiedere alcuna autorizzazione assembleare, salvo che sia espressamente prevista dal regolamento di condominio accettato da tutti.

Il regolamento di condominio può a sua volta prevedere che qualsiasi modifica che porti ad alterare il decoro architettonico o la facciata, debba ottenere l’autorizzazione preventiva da parte dell’assemblea. Allo stesso modo, il via libera risulta necessario qualora la realizzazione del manufatto possa arrecare pregiudizio ad alcuni condòmini, o non vengano rispettate le distanze legali fra proprietà. È opportuno in questo caso che l’autorizzazione venga formalizzata con atto notarile e trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari.

Attenzione: le limitazioni imposte alla costruzione di opere di questo o di altro genere, possono provenire non soltanto dall’assemblea, ma anche dalla pubblica amministrazione e, in particolare, dai Comuni, che hanno facoltà di emanare appositi regolamenti per disciplinare tali attività. Prima di procedere alla realizzazione della struttura, risulta quindi fondamentale consultare le disposizioni comunali, che potrebbero anche contenere linee meno restrittive rispetto alla disciplina nazionale.

Gazebo in condominio

Differente il tema riguardante il gazebo in un giardino condominiale o sul lastrico solare.

L’articolo 1222 del Codice civile dispone che “nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condòmino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni, ovvero determino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”. Si evince di conseguenza che il permesso dell’assemblea non è necessario per l’installazione di un gazebo in un giardino, ad esempio, di 600 metri quadrati, mentre lo è la comunicazione all’amministratore. Se poi viene rispettata la distanza di 6 metri dalla facciata condominiale, e di 4/7 metri dai vicini, il manufatto non viola il decoro architettonico dell’edificio, ferma restando la discrezionalità dei giudici nell’accertare l'eventuale violazione del decoro architettonico, e salvo esame diretto della struttura in questione.

Come abbiamo visto, sia in caso di realizzazione di un gazebo sul proprio terrazzo, che nel giardino condominiale, è necessaria una preventiva comunicazione, a mezzo raccomandata, al proprio amministratore, in quanto la realizzazione di tale opera potrebbe alterare la destinazione d’uso di determinate parti comuni, o l’estetica complessiva dell’edificio condominiale.

L’installazione di questi manufatti, inoltre, non sempre è libera da vincoli di legge che potrebbero imporre, per opere di un determinato tipo (come alcuni tipi di gazebo), la presentazione di una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o la richiesta di un PdC (Permesso di Costruire). Per una corretta identificazione del titolo abilitativo da richiedere per la costruzione del gazebo è necessario rilevare dimensione e funzione dello stesso.

I gazebo non sono di norma costruzioni vere e proprie, ma hanno caratteristiche di precarietà strutturale e funzionale, destinate a soddisfare esigenze contingenti ed esenti dall’assoggettamento al permesso di costruire. Se, d’altro canto, sono utili a soddisfare esigenze permanenti, vanno considerati manufatti alteranti lo stato dei luoghi, con un sicuro incremento del carico urbanistico.

Se il lastrico è "privato"

Può capitare che il lastrico solare appartenga soltanto ad alcuni (o ad uno) dei condòmini. Tale situazione può dar vita a una particolare situazione di concorrenza di diritti, cioè quello di copertura dell’edificio, a vantaggio del proprietario, o di chi ne ha utilizzo esclusivo. Anche in questo caso esistono dei limiti. In particolare, le modificazioni o gli atti di godimento del lastrico solare non devono essere operati a scopo emulativo, tutte le opere poste in essere dal singolo condomino non devono essere contrarie al regolamento condominiale, il proprietario esclusivo non può comunque inibire la funzione di copertura cui il lastrico solare, o la terrazza, assolve; ancora, il proprietario esclusivo del lastrico solare non può compiere alcun atto di godimento, o di modificazione del suo bene, qualora ciò causi un danno al decoro dell’edificio, poiché ciò causerebbe una diminuzione patrimoniale del valore dell’intero edificio e, di conseguenza, una violazione dei diritti degli altri condomini.

Proprio riguardo quest’ultimo limite, la Corte di Cassazione ha sancito che non è consentito costruire (e, in caso sia stato costruito, va eliminato) un gazebo fatto con materiali che contrastino con quelli usati per il terrazzo condominiale, anche se l’edificio non presenta particolari pregi architettonici e la costruzione del manufatto è stata eseguita sulla parte del lastrico solare di cui il proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano detiene uso esclusivo.

Spetta in ogni caso al giudice, in caso di controversia, valutare se l’opera non comprometta la fisionomia complessiva dell’edificio.