Infiltrazioni in condominio: responsabilità e risarcimento

Fra le maggiori e più temute cause di danneggiamento degli immobili, figurano le infiltrazioni d’acqua, che possono provenire da altri appartamenti o, a volte, dal lastrico solare, ma anche dalla rottura di tubature comuni dell'edificio. Problematiche, queste, che assumono per vari motivi un carattere particolare e complesso all’interno di un condominio. Cerchiamo di capire come vanno gestite.

Cause, accertamenti, responsabilità

Le infiltrazioni d’acqua sono spesso provocate da carenze nella manutenzione, da cui deriva un forte deterioramento dei rivestimenti esterni dello stabile, o la rottura di tubature interne. L'accertamento delle cause delle infiltrazioni è importante non solo per porre rimedio alle stesse, ma anche per individuare chi dovrà sostenere i costi delle riparazioni e il risarcimento dei danni. Se la causa del fenomeno risultasse sconosciuta, si dovrà immediatamente avvertire per iscritto tutti i potenziali responsabili (amministratore di condominio e proprietari degli appartamenti confinanti), fissando un sopralluogo per stabilire con esattezza l'origine delle infiltrazioni e gli interventi da effettuare. Utile, a questo scopo, l'intervento di un tecnico esterno o con i rispettivi tecnici di parte.

Cosa dice la legge

Secondo l’articolo 2051 del Codice civile, il condominio è responsabile del danno provocato dalle cose che ha in custodia, cioè di tutti i beni comuni al servizio della generalità dei condòmini. Le infiltrazioni d’acqua possono provenire in genere dalle parti comuni, come ad esempio dal tetto, dal lastrico o da pareti esterne. Dunque, per i danni da infiltrazione d’acqua derivanti dalle parti comuni, responsabile è l’intero condominio, che potrà essere chiamato in giudizio nella persona del suo rappresentante legale, l’amministratore. Sempre a carico del condominio, l’obbligo di riparare la perdita d’acqua per impedire che le infiltrazioni si ripetano, o causino ulteriori danni.

La legge esclude il risarcimento solo nell’eventualità di “caso fortuito”, cioè un evento imponderabile, imprevisto e imprevedibile, come un’alluvione o un evento sismico che, provocando la rottura delle tubature, possa generare danni da infiltrazioni anche ai proprietari delle abitazioni poste ai piani inferiori.

Quando è responsabile l’amministratore

A volte il danno da infiltrazioni può dipendere da negligenza dell’amministratore, che non ha ottemperato ai doveri imposti dall’assemblea o dalla legge. Se dimostrato che, eseguendo l’ordinaria manutenzione cui è tenuto, l’amministratore avrebbe potuto evitare le infiltrazioni provenienti dalle parti comuni, toccherà a lui rispondere dei danni causati al singolo condòmino. Ciò vale anche nel caso in cui l’amministratore sia venuto meno a una specifica delibera assembleare che imponeva un’azione tempestiva per riparare una perdita, causa potenziale di un’infiltrazione a danno degli appartamenti dei singoli condòmini.

Responsabilità dell’appaltatore

Le infiltrazioni provenienti da parti comuni potrebbero anche essere imputabili al cattivo lavoro dell’impresa che abbia eseguito lavori di ristrutturazione. In tali evenienze, per essere risarcito il condòmino danneggiato dovrà rivalersi direttamente nei confronti della ditta appaltatrice dei lavori (incaricata, ad esempio, di rifare il manto di copertura dell’edificio condominiale), dal momento che per tutto il tempo dell’esecuzione dei lavori stessi, i poteri di controllo e vigilanza sul bene passano dal condominio all’appaltatore.

Quando è responsabile il condòmino

Quando le infiltrazioni d’acqua provengono dall’abitazione di uno dei condòmini, la responsabilità è da attribuirsi al singolo proprietario: non potranno essere chiamati in causa né il condominio né l’amministratore, estranei a contenziosi tra privati. Nell’ipotesi di infiltrazioni dalla proprietà altrui (ad esempio, dall’appartamento del piano superiore), bisognerà agire con l’azione di risarcimento dei danni e il ripristino delle condizioni precedenti da parte del titolare dell’immobile da cui giungono le infiltrazioni.

Interventi urgenti e delibera dell'assemblea

Nel caso in cui le infiltrazioni siano collegate a carenze, difetti o rotture di tubature condominiali o di altre parti comuni dell'edificio, l'amministratore deve subito attivarsi per la riparazione del danno. Non sarà qui necessaria l’autorizzazione preventiva dell'assemblea condominiale, poiché, come prevede l'articolo 1135 del Codice civile, l'amministratore può ordinare interventi di riparazione senza autorizzazione dell'assemblea, quando gli stessi risultino urgenti.

Se l'amministratore non agisce

Qualora, nonostante solleciti verbali e per iscritto da parte del condòmino (o dei condòmini), l'amministratore non si attivasse per rimuovere le cause delle infiltrazioni e provvedere alla riparazione dei danni subiti, sarà necessario rivolgersi a un legale. Fra le opzioni percorribili, un'ulteriore diffida, o un procedimento di mediazione davanti all’apposito organismo ADR (dall’inglese Alternative Dispute Resolution, cioè risoluzione alternativa delle controversie), per stabilire responsabilità e interventi da eseguire. Se nessuna di queste azioni dovesse produrre risultati, o in caso di necessità di intervento urgente, il condòmino, assistito da un avvocato, potrà rivolgersi all'Autorità Giudiziaria, richiedendo l'adozione di un provvedimento urgente.

Attenzione: nei casi di infiltrazioni è importante agire con la massima tempestività, per evitare l'aggravarsi dei danni, che potrebbero ricadere sul condòmino negligente. Inoltre, una rapida segnalazione dei danni legittima il proprietario dell'appartamento interessato dal problema a richiedere l'adozione di provvedimenti urgenti da parte dell'Autorità Giudiziaria.

Quando è responsabile l’inquilino

Non sempre le infiltrazioni d’acqua provenienti da una proprietà privata sono ascrivibili al proprietario dell’immobile, ma potrebbero essere ad esclusivo carico della persona (diversa da questo) che occupa l’abitazione. Facendo un esempio pratico, un inquilino la cui lavatrice perde acqua e allaga il pavimento, causando infiltrazioni al piano inferiore, o che trascuri una riparazione a un danno provocato dalla propria imprudenza. È evidente che, in questo caso, la responsabilità esclusiva del danno sarà dell’inquilino, cioè di chi vive nell’abitazione, non del proprietario.

Ma come sapere con precisione se il responsabile è l’inquilino o il proprietario? Secondo la Corte di Cassazione, il proprietario dell’immobile mantiene la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse inseriti, mentre il conduttore diviene custode degli accessori e delle altre parti di un bene locato. Quindi, se si rompono delle tubature perché obsolete, la responsabilità sarà del proprietario, se invece si rompe un elemento esterno all’impianto idrico, la responsabilità delle infiltrazioni d’acqua ricadrà sull’inquilino.

Risarcimento

Il proprietario dell'unità immobiliare danneggiata può chiedere, oltre alle riparazioni necessarie per eliminare le infiltrazioni, anche il risarcimento dei danni riportati dal proprio appartamento e dai propri beni. Richiesta che può essere avanzata nei confronti del responsabile del problema, che si tratti di un condòmino o dell'intero condominio. In alcuni casi la Corte di Cassazione ha riconosciuto anche il diritto al rimborso di quanto speso dal condomino per l'affitto temporaneo di un altro appartamento. In ogni caso, per ottenere il dovuto risarcimento è necessario quantificare il danno tramite la valutazione di un tecnico, o attestarlo con le ricevute di pagamento effettuate per le riparazioni.

Lastrico solare

Nel caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, o da un terrazzo che funge da copertura dell’edificio, sono corresponsabili tanto il proprietario (o chi ne detiene l’uso esclusivo) quanto il condominio. Anche quando è di proprietà esclusiva, infatti, il lastrico solare è comunque considerato parte della struttura che interessa l’intero edificio, con conseguente facoltà dell’assemblea di deliberare gli interventi di manutenzione necessari.

Se, dunque, le infiltrazioni d’acqua provengono dal manufatto per la sua mancata manutenzione, ad esserne corresponsabili sono il condominio e il proprietario del lastrico solare.