Pubblicità e spazi condominiali, le norme e i possibili vantaggi

La questione dell'affissione di pubblicità sulle pareti esterne dei condomini spesso genera discussioni e interrogativi sul piano legale. Ma come va gestita e quali sono le disposizioni normative in merito? Vediamo.

Cosa dice la legge

Il Codice civile, all'articolo 1102, recita: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”. Semplificando, si stabilisce il diritto di ogni condòmino ad utilizzare le parti comuni dell'edificio, a patto che ciò non ne modifichi la destinazione e non impedisca agli altri condòmini di fare altrettanto.

In base a questa norma, è sempre stato consentito ai condòmini di installare targhe o insegne vicino al citofono o all'ingresso, senza bisogno di autorizzazione preventiva dall'assemblea condominiale, a condizione che siano di dimensioni ridotte. È considerato un diritto di tutti sfruttare gli spazi comuni per valorizzare la propria proprietà individuale, e finora non vi sono stati dubbi in proposito. Tuttavia, questa situazione potrebbe generare conflitti quando lo spazio occupato supera la quota di proprietà del condòmino.

Quando la pubblicità è fuori misura

Al di là dell’esposizione di targhe o informazioni pubblicitarie di dimensioni relativamente piccole, vi sono altre situazioni legate all’affissione di pubblicità che possono generare discussioni all’interno di un condominio. È un fatto che la pubblicità ha senso solo se visibile, e alcuni potrebbero desiderare di occupare una parte considerevole o addirittura l'intera facciata condominiale. Ad esempio, la posizione strategica di molti condomini lungo viali ad alta intensità di traffico veicolare o pedonale, o vicino a centri di interesse, può trasformare uno svantaggio (il forte passaggio, rumore e inquinamento) in una risorsa economica, concedendo spazio a società di pubblicità o marketing che desiderino installare messaggi pubblicitari sulle facciate condominiali, quando non altro tipo di servizio.

La questione dell'installazione di spazi pubblicitari sui condomini è stata oggetto di un'importante pronuncia della Corte di Cassazione (la numero 8434 del 30 aprile 2020). I giudici della Suprema Corte, esaminando un caso relativo all’approvazione del contratto con il quale un condominio concedeva l’uso del lastrico solare allo scopo di installare infrastrutture per l’esercizio delle telefonia mobile, hanno stabilito che tale contratto rientri fra gli atti di ordinaria amministrazione e quindi siano sufficienti, in prima convocazione almeno la metà del valore dell’edificio (501/1000), in seconda convocazione una maggioranza di almeno un terzo dell’edificio (334/1000). La decisione, applicabile per estensione anche a manifesti o insegne pubblicitarie, sta influenzando le decisioni di vari tribunali.

Entrando più nel detteglio, il contratto di locazione che il condominio può stipulare ha natura obbligatoria (concedere uno spazio condominiale a fronte del pagamento di un corrispettivo) e non costituisce effetti reali. La durata convenuta non dovrà essere superiore a nove anni. Qualora, inoltre, sussista un regolamento condominiale di natura contrattuale sarà necessario, prima di assumere la delibera, verificare se tale tipo di installazione (pubblicitaria o infrastrutturale) sia consentita dal regolamento stesso.

Pubblicità “vantaggiosa” per l'intero condominio

I cartelloni pubblicitari, come strumenti di comunicazione commerciale, stanno diventando sempre più comuni nelle nostre città, spesso collocati sulle facciate o sui tetti degli edifici condominiali. Questo utilizzo, che può portare vantaggi economici per i condòmini, rappresenta un modo per sfruttare le parti comuni, consentito in base al già citato articolo 1102 del Codice civile, oltre che dall'articolo 1136 e dalla sentenza 8434 del 30 aprile 2020 della Cassazione. Tuttavia, è importante agire con cautela nella decisione, affinché non sorgano problemi che potrebbero portare a controversie condominiali. È essenziale rispettare i quorum stabiliti da tali norme e la durata del contratto non deve superare, anche qui, i nove anni senza il consenso unanime dei condomini. Oltre alle norme legali, è importante poi rispettare le disposizioni del regolamento condominiale, che potrebbe avere restrizioni sull'uso delle parti comuni a fini pubblicitari. Se il regolamento ha natura contrattuale, la sua modifica richiederà il consenso unanime dei condòmini.

Per quanto riguarda gli aspetti tecnici dell'installazione dei cartelloni pubblicitari, è necessario ottenere le autorizzazioni dagli enti competenti e rispettare le norme vigenti in materia, come stabilisce il decreto legislativo 507/1999. I cartelloni devono essere conformi alle norme di sicurezza, decoro e tutela ambientale e non devono arrecare disturbo alla circolazione stradale.

Ancora: l'utilizzo della facciata condominiale a fini pubblicitari deve essere approvato dall'assemblea condominiale attraverso una delibera che stabilisca le modalità e le condizioni del contratto di affitto. È importante coinvolgere e informare tutti i condòmini interessati, considerando il possibile impatto estetico e sulla sicurezza dell'edificio. Anche l'installazione temporanea di cartelloni pubblicitari sui ponteggi durante lavori di ristrutturazione o costruzione può comportare introiti economici per il condominio, ma è necessario, anche in questo caso, gestire attentamente la divisione dei proventi tra i condòmini e rispettare le normative locali e condominiali.

Qualora dovessero sorgere controversie o problemi legali derivanti dall'installazione dei cartelloni pubblicitari, o per evitare che ce ne siano, è consigliabile consultare un avvocato specializzato in diritto condominiale e predisporre un contratto adeguato, che tenga conto di tutte le normative e le parti coinvolte.