Il segreto per comprare casa? Perché ora conviene il "fisso"

Comprare casa, in questo momento storico, conviene. Siamo di fronte a un continuo calo dei tassi di interesse dei mutui. La variazione fra tasso fisso e variabile si è ridotta a tal punto che ad oggi le differenze fra i due tipi di mutuo è quasi zero. Il crollo della rata è stato determinato dal virtuale azzeramento dei tassi di interesse di lungo termine basati sul parametro Irs che serve come base per il calcolo della rata a tasso fisso, data per l’appunto dalla somma tra il tasso Irs e lo spread, cioè la maggiorazione richiesta dalla banca per erogare l’operazione di finanziamento.

L’ostacolo che si può trovare di fronte un potenziale compratore è però il denaro. Chi non ha sufficienti risparmi, infatti, deve rivolgendosi necessariamente a una banca. L’effetto sul mercato è che ormai i mutui a tasso fisso e quelli variabili hanno costi nei fatti allineati e che ovviamente la scelta prudenziale per il tasso fisso è quasi totale. L’emergenza sanitaria sta portando a un aumento del business per i broker online e rimane vivace il mercato della surroga, che da sempre è il cavallo di battaglia di chi propone confronti tra sportelli sul web. I tassi dei mutui di sostituzione sono in media un decimo di punto più alto rispetto a quello degli acquisti prima casa, questo significa pagare in media attorno allo 0,60% per un mutuo con un residuo di 120mila euro e una vita di ancora 20 anni.

Per avere un’idea dei risparmi possibili e ipotizzando che, per le ragioni sopra ricordate, si scelga un finanziamento a tasso fisso, un mutuo di surroga allo 0,60% pagherebbe una rata di 531 euro. Un mutuo prima casa che oggi paga l’1% costa 552 euro al mese, 21 in più. Se l’istituto di credito con cui si vuole surrogare costringe il nuovo cliente ad aprire un conto di appoggio con costi alti il cambio potrebbe anche non risultare conveniente. Il discorso cambia per chi ha in corso finanziamenti a tasso più alto: se ipotizziamo l’1,5% la rata è di 579 euro e il risparmio di 48 euro al mese non è certo disprezzabile. Al 2% il costo è di 607 euro, ben 76 in più.

Viene da chiedersi se abbia senso che oggi, mentre la Bce prospetta tassi bassi per anni con questa pandemia che ha devastato l’economia dell’Eurozona, le famiglie scelgano quasi esclusivamente di contrarre mutui a tasso fisso. Sì, ha senso. Facciamo un esempio: un mutuo a 20 anni di 140mila euro su un immobile del valore di 220mila costa lo 0,40% con il tasso fisso e lo 0,30% con il tasso variabile. La differenza tra le due tipologie, insomma, è diventata risibile.

Lo spread tra fisso e variabile, come ricorda Investire Oggi, era storicamente elevato in Italia. Nel 2015, quando già i tassi erano bassi, si aggirava intorno ai 90 punti base, mentre a fine 2010 era di ben 200. E prima della crisi finanziaria del 2008, quando un mutuo a 20 anni comportava il pagamento di un tasso fisso medio del 7%, arrivava anche a 300.