Condominio, come funziona la reperibilità dell'amministratore

Chi vive in un condominio sa benissimo che le emergenze possono presentarsi nei momenti più disparati, senza orari o giorni festivi. Da qui la domanda se l’amministratore debba sempre essere reperibile o ci siano dei momenti in cui anche lui può non dover essere reperibile. Sotto il profilo giuridico non c’è una chiara definizione della questione, ma ci sono molti elementi che permettono di dare una risposta su questo argomento. Vediamo meglio.

Il "vincolo" amministratore-condominio

Secondo quanto previsto dall’art. 1703 del Codice civile, l’Amministratore, in qualità di libero professionista, instaura con il condominio un contratto di mandato per cui “si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra”.

Non esiste, dunque, un espresso richiamo al tema della reperibilità ne è previsto che durante il mandato vi possa essere una sospensione per feste e ferie, per quanto siano diritti inviolabili di tutti i lavoratori. Questo perché, secondo quanto stabilito dall’art. 1710 sempre del Codice civile, “Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia”.

Questo significa che l’amministratore deve avere un livello di diligenza superiore alla media, comprendendo se e quando, in relazione all’entità del problema, debba garantire la propria presenza e la propria prestazione professionale anche nel caso in cui si trovi, ad esempio, in ferie.

Una differenziazione si potrebbe fare tra una situazione legate alla gestione ordinaria e momenti di emergenza come, ad esempio, il distacco di una parte delle mura dello stabile che possa comportare un rischio alla sicurezza delle persone.

Nel primo caso (gestione ordinaria), con una corretta programmazione, non è necessario che l’amministratore sia reperibile in qualsiasi momento mentre, nel caso di situazioni di emergenza (dei lavori urgenti abbiamo parlato in un precedente articolo de IlGiornale.It), è essenziale la sua presenza al fine di scongiurare qualsiasi problema ulteriore o pericolo.

La reperibilità dell'amministratore

In conclusione, l’amministratore deve garantire la propria reperibilità e disponibilità anche in orari e giorni non lavorativi; questo non significa che debba essere sempre reperibile, ma solo che in casi di urgenza si deve rendere reperibile.

Quindi, nel caso in cui l’amministratore abbia previsto dei periodi di assenza o di ferie più o meno lunghi, sarebbe auspicabile che credi i presupposti affinché, in caso di necessità, i condòmini possano intervenire e provvedere in modo autonomo ad alcune emergenze.

Buona prassi vorrebbe, ad esempio, che si nomini un “vice”, ossia un collaboratore anche interno al proprio studio. Difatti, l’articolo 1129 del Codice civile stabilisce che: “Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore”.

Inoltre, l’amministratore è tenuto a fornire ai condòmini un elenco dei professionisti o delle ditte da contattare in caso di urgenza o di guasti improvvisi.