Mandato dell’amministratore: per quanto tempo e per cosa è responsabile dopo la scadenza

L'amministratore condominiale è tenuto a rispondere dei suoi doveri anche dopo il suo mandato. In quanto mandatario, infatti, la sua responsabilità per eventuali inadempimenti è di natura contrattuale e si prescrive solo dopo dieci anni. Esaminiamo, dunque, più approfonditamente come funziona l'azione di responsabilità contro l'ex amministratore in situazioni quali il mancato recupero dei crediti condominiali, l'omessa comunicazione di un decreto ingiuntivo, l'omessa custodia dei beni condominiali e la mancata costituzione in giudizio, attraverso una sentenza che ha riguardato tali questioni.

Cosa dice la legge

Mancato recupero dei crediti. La legge stabilisce chiaramente che l'amministratore condominiale ha l'obbligo di adoperarsi per il recupero dei crediti condominiali. Questo obbligo è sancito dall'articolo 1129 del Codice civile, secondo cui l'amministratore deve agire per il recupero dei crediti condominiali entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito è compreso. Tale disposizione è fondamentale per garantire la solidità finanziaria del condominio e il corretto funzionamento delle sue attività. L'amministratore deve quindi intraprendere tutte le azioni necessarie, inclusa l'eventuale azione legale, per recuperare i crediti scaduti e dovuti al condominio, con esecutività immediata. In caso di mancato adempimento da parte dell'amministratore a questo obbligo, e se ciò comporta un danno per il condominio, esiste la possibilità di intraprendere azioni legali per ottenere il recupero dei danni subiti.

Omessa comunicazione di un decreto ingiuntivo. L'amministratore condominiale è tenuto a comunicare tempestivamente agli interessati, ossia ai condomini, ogni atto giudiziario che riguardi il condominio. Questo obbligo è sancito nell'articolo 1131 del Codice civile. Nel caso specifico dell'omessa comunicazione di un decreto ingiuntivo, l'amministratore deve tempestivamente informare l'assemblea condominiale di ogni atto di citazione o di un provvedimento a lui notificato, che vada oltre le sue attribuzioni. Questo obbligo è parte integrante del dovere di diligenza e trasparenza che l'amministratore deve mantenere nell'esercizio delle sue funzioni. Se l'amministratore non adempie correttamente a questo obbligo e ciò provoca un danno al condominio, potrebbero sorgere responsabilità civili a suo carico. Il mancato rispetto di questo obbligo può infatti pregiudicare i diritti e gli interessi dei condomini, ad esempio nel caso in cui la mancata comunicazione di un decreto ingiuntivo comporti la perdita di opportunità di difesa o la possibilità di agire in giudizio.

Omessa custodia dei beni condominiali. L'articolo 1130 del Codice civile stabilisce che l'amministratore è tenuto a vigilare sulla conservazione e la manutenzione dei beni comuni del condominio. Ciò significa che l'amministratore ha l'obbligo di custodire adeguatamente gli impianti, le strutture e gli altri beni di proprietà condominiale, al fine di preservarne l'integrità e garantirne il corretto funzionamento.

Mancata costituzione in giudizio. Ancora l'articolo 1131 del Codice civile prevede che l'amministratore debba informare l'assemblea condominiale di ogni atto giudiziario rilevante per il condominio e, ove necessario, rappresentare il condominio in giudizio per difendere i suoi interessi. Questo obbligo fa parte anch’esso del dovere di diligenza e trasparenza che l'amministratore deve mantenere nell'esercizio delle sue funzioni.

Se l'amministratore non adempie correttamente a questi obblighi e ciò provoca un danno al condominio, potrebbero sorgere responsabilità civili a suo carico. Il mancato rispetto di questi doveri potrebbe infatti pregiudicare i diritti e gli interessi dei condomini, ad esempio nel caso in cui l'omessa custodia dei beni condominiali comporti danni materiali alle proprietà comuni o nel caso in cui la mancata costituzione in giudizio precluda al condominio la possibilità di difendere i suoi diritti in sede legale. È importante però notare che la responsabilità dell'amministratore è soggetta a valutazioni caso per caso e dipende dalla dimostrazione di un nesso causale tra l'inadempimento e il danno subito dal condominio, come vedremo nell’esempio che segue.

Normative e interpretazioni

Significativo, su tali questioni, quanto emerso da una sentenza del Tribunale di Catania (la 5981 del 10 dicembre 2016), che ha esaminato la responsabilità di un ex amministratore condominiale su vari addebiti mossi nei suoi confronti. Nello specifico, l'amministratore è stato accusato di non aver comunicato al condominio l'esistenza di un decreto ingiuntivo proposto contro di esso, trascurando di presentare opposizione; di aver trascurato di intraprendere azioni per il recupero dei crediti condominiali, contravvenendo all'obbligo stabilito dal citato articolo 1129 del Codice civile; di non aver provveduto alla custodia del gruppo elettrogeno condominiale, causando il malfunzionamento delle pompe di aspirazione e l'allagamento delle parti comuni durante alcuni eventi alluvionali; di non essersi costituito in giudizio per difendere il condominio in una causa legale riguardante il ripristino della pavimentazione della terrazza, che ha provocato infiltrazioni.

Nel pronunciarsi in merito, il Tribunale ha ritenuto che l'amministratore fosse responsabile per l'omessa comunicazione del decreto ingiuntivo, ma ha stabilito che questa mancanza non abbia arrecato danni al condominio, dato che il condominio stesso era debitore nei confronti del creditore, che aveva agito con il decreto ingiuntivo. Quindi, nonostante l'errore, l'opposizione al decreto ingiuntivo non avrebbe influenzato l'esito del processo. Tuttavia, l'amministratore è stato ritenuto responsabile per non aver agito tempestivamente per il recupero dei crediti condominiali, violando l'obbligo legale di farlo. Questo è considerato un inadempimento grave, e l'amministratore è stato condannato a risarcire il condominio per i crediti non recuperati.

Per quanto riguarda l'omessa custodia dei beni condominiali, il Tribunale ha respinto l'accusa, non essendo stata provata l'attribuzione del malfunzionamento dell'impianto all'incuria dell'amministratore, ma piuttosto agli eventi calamitosi.

Infine, riguardo alla mancata costituzione in giudizio, l'amministratore è stato ritenuto responsabile per la violazione del dovere di informazione, ma la corte ha evidenziato che la questione non era estranea al condominio, che era stato opportunamente informato dall'amministratore attraverso le assemblee. Pertanto, la mancata costituzione in giudizio non è stata considerata una causa diretta della condanna del condominio, che avrebbe potuto evitare il danno partecipando alle assemblee convocate dall'amministratore.

In sintesi, l'ex amministratore è stato ritenuto responsabile solo per il mancato recupero dei crediti condominiali, mentre le altre accuse sono state respinte o compensate con crediti a favore dell'amministratore stesso.